La buena fe – diligencia como requisito para la protección registral de las adquisiciones de derechos inscritos

Abstract

La razón de ser del sistema registral es proteger los derechos inscritos, así como las adquisiciones efectuadas por quienes confían en la publicidad registral y registran sus derechos. En el primer supuesto se protege al titular registral, dotando a su inscripción de diversos efectos jurídicos y garantizando la inalterabilidad de su derecho, en tanto no otorgue su consentimiento para ello. En el segundo supuesto se protege a los terceros que, depositando su confianza en la publicidad registral, y satisfaciendo los presupuestos exigidos por la ley, adquieren derechos inscritos e inscriben sus adquisiciones. Para lograr ambas misiones, el derecho registral se vale de los principios registrales, normas que están recogidas en el Código Civil. Sin embargo, en la práctica jurídica se presentan diversas situaciones en las que entran en conflicto los derechos del titular registral, los derechos del adquiriente y los derechos de un titular que no registró su derecho. Para solucionar estos conflictos, en sede jurisdiccional se interpretan y aplican los principios hipotecarios y las normas que regulan la transmisión y constitución de derechos sobre bienes. En la presente tesis se estudian los diversos conflictos que se presentan en la realidad, así como los criterios jurisprudenciales adoptados por el Poder Judicial del Perú para solucionar tales conflictos. Para ello, hemos recopilado y analizado diversas sentencias en casación, de cuyo estudio hemos obtenido las líneas jurisprudenciales de interpretación y aplicación de los principios hipotecarios, especialmente el de fides pública registral. La tesis se centra fundamentalmente en el estudio de la buena fe, como elemento o requisito integrante del principio de fides pública registral. Para ello hemos recurrido a la doctrina, especialmente la española, y diversas sentencias en casación. Se describen los aspectos de la buena fe, sus enfoques por la doctrina y la jurisprudencia. De manera muy especial, hacemos un estudio de la buena fe que

xiii debe estar presente para que el adquiriente de derechos inscritos logre protección registral. La justificación de la investigación está dada por la necesidad de unificar criterios jurídicos para solucionar conflictos de intereses y con ello generar confianza en los agentes que participan en el tráfico comercial e inmobiliario en nuestra sociedad. Para comprender el problema y arribar a conclusiones que permitan solucionarlo, en la presente tesis se abordan temas jurídicos medulares como los principios registrales, especialmente el de fides pública registral. De una manera extensa se analizan diversas sentencias dictadas por el Poder Judicial del Perú, resaltando los puntos en los que existe uniformidad de criterios, así como identificando temas que han merecido distinto tratamiento. Para ello hemos procurado recopilar las sentencias dictadas hasta el año 2025. Esperamos que la presente tesis contribuya a incentivar una cultura jurídica de prevención de conflictos, así como a introducir mejoras en la administración de justicia, para lo cual será necesario la unificación de criterios jurisdiccionales que estén acordes con nuestro sistema jurídico civil y registral.

The purpose of the registry system is to protect registered rights, as well as acquisitions made by those who rely on registry publicity and register their rights. In the first case, the registered owner is protected, granting their registration various legal effects and guaranteeing the inalterability of their right without their consent. In the second case, it protects third parties who, relying on registry publicity and complying with the requirements established by law, acquire registered rights and register their acquisitions. To achieve both objectives, registry law relies on registry principles, rules set forth in the Civil Code. However, in legal practice, various situations arise in which the rights of the registered owner, the rights of the acquirer, and the rights of a holder who did not register their right come into conflict. To resolve these conflicts, the jurisdictional venue interprets and applies the registry principles and the rules governing the transfer and creation of real rights. This thesis studies the various conflicts that arise in real life, as well as the jurisprudential criteria adopted by the Judiciary of Peru to resolve such conflicts. To this end, we have compiled and analyzed various cassation rulings, from which we have obtained the jurisprudential lines of interpretation and application of registry principles, especially that of public faith in the registry. The thesis focuses primarily on the study of good faith, as an element or requirement of the principle of public faith in the registry. To this end, we have drawn on legal doctrine, especially Spanish law, and various cassation rulings. The aspects of good faith, as well as their approaches in legal doctrine and jurisprudence, are described. In particular, we study the good faith that must be present for the acquirer of registered rights to achieve registry protection. The justification for this research is

xv the need to unify legal criteria to resolve conflicts of interest and thereby generate trust among those involved in commercial and real estate transactions in our society. To understand the problem and arrive at conclusions that allow for its solution, this thesis addresses core legal issues such as registry principles, especially that of public faith in the registry. Various rulings issued by the Judiciary of Peru are extensively analyzed, highlighting points where there is uniformity of criteria and identifying issues that have merited different treatment. To this end, we have sought to compile rulings issued up to 2025. We hope that this thesis will contribute to fostering a legal culture of conflict prevention and will help introduce improvements in the administration of justice. This will require the unification of jurisdictional criteria that are consistent with our civil and registry legal system.