Análisis de la seguridad jurídica prestada por Registros Públicos: entre la realidad social informal y la normatividad

Abstract

Este trabajo constituye un aporte a esta interesante rama del Derecho Civil encargada de otorgarle seguridad jurídica a las personas que realizan transacciones económicas de apreciables montos dinerarios. En realidad, el derecho registral fue creado para proteger a los terceros que invierten en la adquisición de un bien, mueble o inmueble. La inscripción en el registro otorga esa garantía de seguridad, una seguridad jurídica porque tiene el respaldo del mismo Estado. Cuando una persona no puede acceder a una inscripción, lo he visto, siente frustración. Frustración sobre todo cuando cree internamente que ha cumplido con todos los requisitos que las entidades municipales, notariales le han requerido. Pero se enfrenta a la decisión de un registrador que en no pocos casos se equivoca al momento de calificar esa solicitud de inscripción. La negativa de parte de los Registros Públicos se ha convertido en una valla que impide la formalización. En respuesta a la negativa del registrador, el administrado no tiene dos opciones, recurrir al Tribunal Registral o simplemente desistirse del procedimiento. Si opta por este camino, y aun teniendo el administrado la razón, estaríamos frente a uno más en la estadística de la informalidad. De la experiencia que me ha tocado vivir, las personas que viven en los denominados pueblos jóvenes, y que cuya posesión se encuentra consolidada, no ve como una cuota de inversión el hecho de la inscripción de la propiedad que ocupa, aun teniendo los títulos respectivos. No siente que, por ejemplo, su vecino sea capaz de exigir derecho alguno sobre el predio que ocupa, por amistad, porque es su compadre, porque se han “criado desde chiquitos”. De esa manera no solo se encuentran ubicados sobre un área que registral ni castastralmente se haya identificada para el Estado, sino que además han construido sobre ese lote, y han levantado edificaciones de dos, tres, cuatro pisos con solo la inspección técnica del maestro albañil, ante quien confían más que en el propio profesional de

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ingeniería o arquitectura. Este problema que nación de la informalidad y ante la pasividad de fiscalización de las autoridades posteriormente se ve reflejado cuando por ejemplo estas viviendas son destruidas por los desastres naturales, porque se construyeron sobre suelos húmedos, porque la cantidad de pisos excedió lo que las bases podían soportar, etc. No estoy señalando como único responsable a los Registros Públicos, claro que no. Estoy solo señalando a uno de los tantos baches que se debe de pasar y traspasar para poder llegar a la formalidad que solo añoramos en el papel y en los discursos de congresos y seminarios y charlas y conversatorios que se diluyen en una tasa de café pero que no tenemos la capacidad de tomar una decisión de política pública que integre a todos los sistemas involucrados en la formalización de la propiedad. Caso emblemático de buenas ideas y fallidos intentos es el caso de COFOPRI, creado desde el año 1996, creada mediante Decreto Legislativo N° 803, para terminar con la informalidad en la propiedad inmueble. Veintitrés años después aún tenemos una oficina en cada departamento tratando de formalizar el Perú. Por otro lado, tenemos las falsificaciones que intentan ingresar a los Registros Públicos y cuando ello sucede no solo perjudica al directamente agraviado sino además genera una sospecha en la población respecto a los filtros de seguridad que debe (o debería) tener no solo los Registros Públicos, sino además las notarías donde se legaliza lo ilegal. El trabajo es arduo e implica el compromiso de diversas autoridades, pero sobre todo de la población misma. Sin el empuje de esta, las autoridades no reaccionarán y esta tesis pretende ser un soporte en la búsqueda de la formalización como fuente de riqueza en el país.

This study constitutes a contribution to this important branch of Civil Law responsible for providing legal certainty to individuals who carry out economic transactions involving significant monetary amounts. In fact, registration law was created to protect third parties who invest in the acquisition of movable or immovable property. Registration in the public registry provides that guarantee of certainty—legal certainty—because it is backed by the State itself.

When a person is unable to obtain registration, as I have observed, they experience frustration— particularly when they internally believe that they have complied with all the requirements demanded by municipal and notarial authorities. However, they are confronted with the decision of a registrar who, in not a few cases, makes an error when qualifying the application for registration. The refusal issued by the Public Registries has become a barrier that prevents formalization. In response to the registrar’s denial, the applicant has only two options: to appeal to the Registry Tribunal or simply to abandon the procedure. If the latter option is chosen, even when the applicant is in the right, this results in yet another case added to the statistics of informality.

Based on the experience I have lived, people who reside in so-called pueblos jóvenes (young or informal settlements), whose possession is already consolidated, do not perceive the registration of the property they occupy as an investment cost, even when they hold the corresponding title documents. They do not feel, for example, that their neighbor could claim any right over the property they occupy—whether due to friendship, kinship, or long-standing coexistence—having “grown up together since childhood.”

In this way, not only are they located on land that has neither been identified in the property registry nor cadastrally recognized by the State, but they have also built on such land, erecting buildings

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of two, three, or four stories with nothing more than the technical inspection of a master mason, whom they trust more than a professional engineer or architect.

This problem, which arises from informality and the subsequent lack of effective oversight by authorities, becomes evident when, for example, these dwellings are destroyed by natural disasters because they were built on humid soil or because the number of floors exceeded what the foundations could support. I am not identifying the Public Registries as the sole party responsible—certainly not. I am merely pointing out one of the many obstacles that must be overcome to achieve the formalization that exists only on paper and in the speeches delivered at conferences, seminars, talks, and discussion panels that dissolve over a cup of coffee, while lacking the capacity to adopt a public policy decision that integrates all the systems involved in property formalization.

An emblematic case of good intentions and failed attempts is COFOPRI, created in 1996 through Legislative Decree No. 803, with the purpose of eliminating informality in real property ownership. Twenty-three years later, there is still an office in each department attempting to formalize Peru. On the other hand, there are falsifications that attempt to gain entry into the Public Registries, and when this occurs, it not only harms the directly affected party but also generates suspicion among the population regarding the security filters that should exist—not only within the Public Registries but also within notarial offices where illegality is sometimes legalized.

The task is arduous and requires the commitment of various authorities, but above all, of the population itself. Without public demand and pressure, authorities will not react. This thesis aims to serve as a support in the pursuit of formalization as a source of wealth for the country.